L'état des lieux de sortie est le dernier acte d'une location, et souvent le plus coûteux. Un mois de loyer, parfois deux, se joue en une heure de visite. La bonne nouvelle, c'est que presque tout se prépare avant.
Relire l'état des lieux d'entrée, d'abord
C'est le document de référence, et le seul. Sortez-le, relisez-le pièce par pièce, et notez ce qui a changé. Si un défaut était déjà signalé à l'entrée, il ne peut pas vous être facturé à la sortie. Si l'état des lieux d'entrée est vague ou inexistant, le logement est présumé avoir été remis en bon état : c'est alors au bailleur d'apporter la preuve du contraire, ce qui joue plutôt en votre faveur.
La vétusté n'est pas une dégradation
C'est le point de désaccord numéro un. Une moquette usée après huit ans d'occupation, une peinture ternie, un joint de silicone jauni relèvent de l'usure normale et ne peuvent pas être retenus sur votre dépôt. Un trou dans une cloison, une plaque de cuisson fêlée ou une porte enfoncée sont des dégradations, et sont à votre charge.
Entre les deux, le bailleur peut appliquer une grille de vétusté si elle a été annexée au bail. Elle prévoit un abattement selon l'âge de l'équipement : après un certain nombre d'années, la remise à neuf n'est plus à votre charge, même si vous avez causé le dommage. Demandez-la si elle existe.
Les trois semaines qui comptent
- Rebouchez les trous de chevilles et de cadres, poncez, et repeignez si la teinte le permet. C'est le poste le plus fréquemment facturé, et le plus facile à traiter soi-même.
- Nettoyez en profondeur : hotte et filtres, four, joints de salle de bains, vitres, volets roulants, bouches d'aération, plinthes, intérieur des placards. Un logement rendu propre change complètement le ton de la visite.
- Réparez le remplaçable : ampoules grillées, joints, abattant de WC, poignée cassée, tablette de four manquante. Ces petites lignes cumulées font les grosses retenues.
- Entretien obligatoire : faites réaliser la révision annuelle de la chaudière et gardez l'attestation. Son absence est une retenue classique.
- Jardin : tonte, taille, évacuation des déchets verts si le bail le prévoit.
Le jour de la visite
Le logement doit être entièrement vide, y compris cave, garage et abri de jardin : un objet oublié devient un débarras facturé. Prévoyez du temps, refusez une visite expédiée en dix minutes.
- Faites relever les compteurs et notez les index sur le document.
- Photographiez chaque pièce, avec l'horodatage, avant de partir.
- Comptez et listez les clés remises, badges et télécommandes compris.
- Ne signez pas ce que vous ne validez pas. Vous pouvez signer en portant vos observations dans la case prévue, ou refuser de signer : le bailleur devra alors passer par un commissaire de justice, à frais partagés.
Repartez avec un exemplaire signé. Sans exemplaire, vous n'avez rien.
Les délais de restitution
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différences justifiant une retenue. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture, pas par une estimation de principe. En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de charges.
Si le litige s'installe
Envoyez d'abord une lettre recommandée mettant en demeure de restituer la somme, avec vos photos et l'état des lieux d'entrée. En cas de silence, la commission départementale de conciliation est gratuite et souvent efficace. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection peut être saisi, sans avocat obligatoire pour ce type de litige.
Vider le logement, vraiment
Si votre cave, votre garage ou le fond des placards contiennent encore ce que vous ne voulez pas emporter, faites-les vider avant l'état des lieux plutôt qu'après. C'est exactement le cas où un débarras coûte moins cher que la retenue correspondante.
